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Baufinanzierung



#1 vor 35 Tagen
smirnov Threadersteller 31 Beiträge
Abend zusammen,

hatte jetzt schon mehrere Banktermine und bin immer noch nicht wirklich zufrieden mit den Angeboten.
Vielleicht arbeitet ja einer von euch bei der Bank oder hat selbst gerade finanziert oder kennt jemanden etc.
Würde einfach nur gerne mal konstruktive Meinungen dazu hören.

Angebot:
Annuitätendarlehen
Kreditvolumen : 550.000
Sondertilgung Jährlich: 5 Prozent möglich
Effektiver Jahreszins: 30 Jahre / 1,68 %
Eigenkapital: 80.000
Beleihung (72 Prozent) - 324.000
Darlehen Kfw: 100.000 zu 0,77 % - nur 10 Jahre Zinsbindung
Offen: 46.000 ( Noch mehr EK zur Not vorhanden )
Monatliche Rate 35 Jahre : 1500 Euro
30 Jahre: 1600 Euro


An welchen Schrauben muss eurer Meinung nach noch für ein gutes Angebot gedreht werden?

- Beleihung auf 80-90 Prozent? Realistisch bei einer Top-Immobilie?
- Effektiver Jahreszins? Auf 1,30 - 1,40 %?
- Kritisch sind auch mMn nach 10 Jahre Zinsbindung bei Kfw, aber nen Blanko Darlehen bei den Banken wird angeblich überall mit 2% verzinst
- Wo soll ich die fehlenden 46k hernehmen? EK oder Finanzierung?


Besten Dank!!!
#2 vor 35 Tagen
danyoO 192 Beiträge
Hey, noch 1-2 Rückfragen, dann antworte ich dir genauer:

- Die 550.000 EUR sind errechnete Baukosten/ Wert der Bestandsimmobile ? Oder hast du da auch Bau-/Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar etc.) eingerechnet, welche nichts zum Wert beitragen?

- Was geschieht nach 10 Jahren mit den dann noch offenen xx.xxx EUR des KFW Darlehens?

- 30 Jahre Zinsbindung, dann sprechen wir hier schon von einem Versicherer o.ä. und nicht der Sparkasse vor Ort, oder?
#3 vor 35 Tagen
Jaegerlie 109 Beiträge
Es scheint so, als ob du eine richtige Beratung suchst/benötigst.

Generell sollte man bei derartigen Krediten eher zu einem Makler als zu einer Bank gehen. Grund ist, dass der Makler natürlich zum einen unabhängig ist und damit zahlreiche Banken gleichzeitig anfragen kann (und hilft, wenn es bei Bank A zum Beispiel nicht klappt), zum anderen schreiben die Banken die Anfragen in die Schufa.
Erstmal nicht schlimm - denkt man. Das Problem ist, dass diese Anfragen deine Bonität verschlechtern und die Banken nach der ersten (meistens ja Hausbank) dann, in der Regel, schlechtere Konditionen als eigentlich möglich anbieten.

Deswegen macht man als Makler anonyme Konditionenanfragen und keine Kreditanfragen.

Beleihungswert ist Immobilienabhängig. Nicht wirklich vorhersagbar, in der der Regel aber zwischen 70 und 90%.

Zins kommt auf Bonität und Konditionen an. Heutzutage sicher möglich.

KFW: 10 Jahre Zinsbindung auf 100.000 sind schon okay. Es kommt natürlich auf die Restschuld an und damit auf die geplante Rate.

"Angeblich" verzinst ist schon mal schlecht. Da sollte man schon genaueres wissen und ich habe selbst Mandanten die für unter 2% ohne KFW finanzieren.

Tipp: Such dir ein Makler der auch Finanzierungen macht und lass dich unabhängig beraten. Dann kommen vielleicht auch noch 50-100 Euro mehr mögliche Rate durch günstigere Versicherungen zu stande. ;-)

/e Die offenen 46k sind im besten Fall natürlich EK. Es gehen aber auch Zweckungebundene Kredite (aber teuer und in der Größenordnung auch recht selten).

Kann mir aber nicht vorstellen, dass bei 550k Immobilienwert (entnehme ich jetzt mal) wirklich 20% EK notwendig sein sollen. In der Regel sagt man so 10%-15% werden gern gesehen. Glaube generell die Konditionen sind besser möglich.
bearbeitet von Jaegerlie am 09.07.2020, 22:42
#4 vor 35 Tagen
smirnov Threadersteller 31 Beiträge
danyoO:Hey, noch 1-2 Rückfragen, dann antworte ich dir genauer:

- Die 550.000 EUR sind errechnete Baukosten/ Wert der Bestandsimmobile ? Oder hast du da auch Bau-/Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar etc.) eingerechnet, welche nichts zum Wert beitragen?

- Was geschieht nach 10 Jahren mit den dann noch offenen xx.xxx EUR des KFW Darlehens?

- 30 Jahre Zinsbindung, dann sprechen wir hier schon von einem Versicherer o.ä. und nicht der Sparkasse vor Ort, oder?



Ja 550.000 mit Nebenkosten.
Neuverhandlung oder Sondertilgung komplett.

Nein von der Bank vor Ort.
bearbeitet von smirnov am 09.07.2020, 22:56
#5 vor 35 Tagen
Ebeiwa 1 Beitrag
Hi, hab dir eine persönliche Nachricht geschrieben.
VG
#6 vor 34 Tagen
danyoO 192 Beiträge
Jaegerlie hat schon einiges gutes gesagt, ich geb mal noch bisschen Senf dazu..

An erster Stelle finde ich es eine gute Entscheidung von dir, sich mit Laufzeiten >20 Jahre zu befassen. Ich habe vor 2 Jahren finanziert und wenn ich höre, dass hier im Neubaugebiet etliche auf 10 Jahre finanziert haben, nur um einen Zinssatz von ~1,0 oder kleiner und eine möglichst geringe monatliche Rate zu haben, wird mir schwindelig. Sollten die Zinsen in 10 Jahren vllt. mal wieder bei 3-4% oder so liegen und die Leute müssen neu finanzieren, können die ihr Haus nicht mehr bezahlen...

Zu deiner Rechnung:

Kreditvolumen 550.000 sind lt. deiner Aussage Baukosten/Wert der Immobilie INKLUSIVE der Nebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbssteuer usw. - der Verkehrswert wird somit ohne diese Nebenkosten irgendwo bei 500.000 EUR liegen. Gehen wir davon aus, deine Bank setzt einen Beleihungswert von 90% an, kommen wir auf einen Wert von 450.000 EUR.

Der Beleihungsauslauf liegt lt. deiner Aussage bei 72 Prozent und die Finanzierungssumme bei 324.000 EUR - check, 72% von den 450.000 EUR sind 324.000. Somit werden nicht nur deine 80.000, sondern auch die 100.000 KFW-Darlehen als Eigenkapital angesehen - schonmal gut, macht nicht jede Bank.

Bei vielen Banken/Versicherern ändern sich die Konditionen deutlich in 10er Sprüngen beim Beleihungsauslauf. Sprich 89% sind besser als 90%, bei 79% kommt der nächste Sprung usw.
Du bist gerade bei 72% - lass dir mal ausrechnen, wie sich die Konditionen ändern, wenn du deinen Eigenkapitaleinsatz um 15.000 EUR erhöhst und somit auf 69% kommst.

Du planst mit grob 3% Tilgung, oder? Sprech mal noch den Punkt kostenlosen Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit an. Viele Banken bieten das nicht aktiv an, gewähren auf Nachfrage aber doch z.B. 2 kostenlose während der Laufzeit. Kann das Leben etwas entspannter machen, wenn z.B. Nachwuchs kommt und die Frau zu Hause bleibt, sprich ein Gehalt wegfällt - dann setzt die Tilgung auf 1% runter für 2 oder 3 Jahre und danach wieder auf 3% hoch.

Zum Schluss will ich kurz den Hinweis von Jaegerlie aufgreifen, zu einem Baufinanzierungsvermittler/Makler zu gehen. Unsere Sparkasse und Volksbank hier vor Ort kannst du gebrauchen wenn du 10 oder 15 Jahre Zinsbindung möchtest, alles darüber hinaus schauen sie dich schon mit großen Augen an. Der Makler/Vermittler arbeitet neben Banken auch mit Versicherungen zusammen, diese kennen sich aufgrund von LV´s usw. von Haus aus mit langen Laufzeiten aus. So haben wir letztendlich über die Allianz finanziert, aber auch die AXA hatte ein sehr gutes Angebot.

Dr. Klein und Interhyp dürften hier wohl die Bekanntesten sein.

Viel Erfolg auf dem Weg zur Finanzierung! :-)

Edit: Die 1,68% auf 30 Jahre wären vor 2 Jahren übrigens mega gut gewesen, wir haben auf 25 Jahre für 1,8% finanziert. Hab aber die Zinsentwicklung in den letzten 2 Jahren nicht verfolgt, also kA ob das heute "normal" ist.
bearbeitet von danyoO am 10.07.2020, 14:50

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